Wer bei Werkmängeln zunächst mindert, ist nicht endgültig festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch später noch Kostenvorschuss für eine Selbstvornahme verlangt werden kann.
Wer bauen, umbauen oder sanieren lässt, kennt die Situation: Nach der Abnahme zeigen sich Mängel. Der Schallschutz entspricht nicht den Vereinbarungen, einzelne Arbeiten sind nicht ordnungsgemäß ausgeführt oder Sonderwünsche wurden mangelhaft umgesetzt.
Viele Auftraggeber reagieren dann zunächst mit einer Minderung der Vergütung. Das erscheint naheliegend: Wenn das Werk mangelhaft ist, soll auch nicht der volle Preis gezahlt werden.
In der Praxis zeigt sich aber häufig erst später, dass die Minderung das eigentliche Problem nicht löst. Der Mangel bleibt bestehen. Zudem kann die Minderung wirtschaftlich deutlich weniger bringen als erwartet. Denn sie richtet sich nicht ohne Weiteres nach den Kosten, die für die Beseitigung des Mangels erforderlich wären. Maßgeblich ist vielmehr der Minderwert des Werks. Dieser kann erheblich niedriger sein als die tatsächlichen Mängelbeseitigungskosten.
Dann stellt sich eine wichtige Frage: Ist der Auftraggeber an die zunächst erklärte Minderung gebunden? Oder kann er später noch verlangen, dass ihm der Unternehmer einen Vorschuss für die Beseitigung des Mangels zahlt?
Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine praxisrelevante Entscheidung getroffen:
Die Minderung nach § 634 Nr. 3 Fall 2, § 638 BGB schließt einen Kostenvorschussanspruch nach § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB wegen desselben Mangels nicht aus.
BGH, Urteil vom 22.08.2024 – VII ZR 68/22
Worum ging es in dem Fall?
Dem Verfahren lag der Bau eines Einfamilienhauses zugrunde. Nach der Abnahme traten unter anderem Schallschutzmängel auf.
Die Auftraggeber machten zunächst Minderung geltend. Sie wollten also erreichen, dass sich die geschuldete Vergütung wegen der Mängel reduziert.
Später änderten sie ihr Begehren und verlangten Kostenvorschuss für die Selbstvornahme. Sie wollten den Mangel also tatsächlich beseitigen lassen und hierfür vorab die erforderlichen Mittel vom Unternehmer erhalten.
Der Unternehmer wandte ein, die Auftraggeber hätten sich durch die Minderung festgelegt. Wer einmal mindere, könne wegen desselben Mangels später keinen Kostenvorschuss mehr verlangen.
Der Bundesgerichtshof sah das anders.
Die Kernaussage des BGH
Der BGH stellt klar: Eine erklärte Minderung sperrt den Kostenvorschussanspruch grundsätzlich nicht.
Das Gesetz enthält keine Regelung, wonach ein Auftraggeber nach einer Minderung daran gehindert wäre, später noch die Selbstvornahme zu wählen und hierfür Kostenvorschuss zu verlangen. Die Ausschlusswirkung der Minderung geht nach der Entscheidung des BGH nicht so weit, dass sie den Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB verdrängt.
Das ist praktisch bedeutsam. Denn Minderung und Selbstvornahme reagieren zwar beide auf denselben Mangel. Sie haben aber unterschiedliche Funktionen.
Die Minderung gleicht den Mangel wirtschaftlich aus, indem die Vergütung herabgesetzt wird.
Die Selbstvornahme zielt dagegen darauf, den Mangel tatsächlich beseitigen zu lassen. Der Kostenvorschuss soll dem Auftraggeber ermöglichen, diese Mängelbeseitigung nicht aus eigenen Mitteln vorfinanzieren zu müssen.
Der BGH führt damit seine Rechtsprechung zum Verhältnis der werkvertraglichen Mängelrechte konsequent fort. Ein Besteller soll nicht allein deshalb schlechter stehen, weil er zunächst ein anderes Mängelrecht gewählt hat.
Warum ist die Entscheidung so wichtig?
Die Entscheidung hat große praktische Bedeutung, weil Minderung und Mängelbeseitigungskosten wirtschaftlich weit auseinanderfallen können.
Gerade bei Bau- und Werkmängeln kann es vorkommen, dass die Beseitigung eines Mangels teuer ist, der objektive Minderwert des Gebäudes aber deutlich niedriger ausfällt. Das betrifft zum Beispiel Mängel bei Sonderwünschen, Ausstattungsdetails oder technischen Ausführungen, die für den konkreten Besteller wichtig sind, sich am Marktwert der Immobilie aber kaum niederschlagen.
In solchen Fällen kann eine Minderung wirtschaftlich enttäuschend sein. Der Auftraggeber erhält dann möglicherweise nur einen vergleichsweise geringen Abschlag, obwohl die tatsächliche Beseitigung des Mangels erheblich teurer wäre.
Die Entscheidung des BGH verhindert, dass der Auftraggeber in dieser Situation allein wegen der zunächst erklärten Minderung endgültig an einer unzureichenden Lösung festgehalten wird.
Was bedeutet das für Auftraggeber?
Für Auftraggeber, Bauherren und Besteller stärkt die Entscheidung die Rechtsposition deutlich.
Wer wegen eines Mangels zunächst die Vergütung gemindert hat, ist damit nicht zwingend endgültig auf diesen Weg festgelegt. Stellt sich später heraus, dass der Mangel tatsächlich beseitigt werden soll oder muss, kann grundsätzlich weiterhin Kostenvorschuss für die Selbstvornahme verlangt werden.
Das kann insbesondere dann wichtig werden, wenn erst im Laufe einer Auseinandersetzung deutlich wird, dass der Minderwert geringer ist als die Kosten der Mängelbeseitigung. Gerade in Bauprozessen zeigt sich dies häufig erst nach einer sachverständigen Begutachtung.
Der Auftraggeber kann dann sein Begehren anpassen, statt an einer wirtschaftlich ungünstigen Minderung festzuhalten.
Was bedeutet das für Unternehmer?
Auch für Unternehmer ist die Entscheidung bedeutsam.
Eine erklärte Minderung bedeutet nicht automatisch, dass der Mangel endgültig finanziell erledigt ist. Der Unternehmer kann sich also nicht ohne Weiteres darauf verlassen, dass der Auftraggeber nach einer Minderung keinen Vorschuss für die Mängelbeseitigung mehr verlangen kann.
Für Unternehmer bleibt deshalb wichtig, Mängelrügen sorgfältig zu prüfen, Nacherfüllungsverlangen ernst zu nehmen und frühzeitig zu klären, ob und wie eine Mängelbeseitigung erfolgen kann.
Die Grenzen: Kein freier Geldersatz
Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass Auftraggeber beliebig zwischen allen Mängelrechten wechseln oder eine doppelte Kompensation verlangen können.
Auch nach einer erklärten Minderung müssen die Voraussetzungen der Selbstvornahme vorliegen. Insbesondere braucht es regelmäßig ein ordnungsgemäßes Nacherfüllungsverlangen und den Ablauf einer angemessenen Frist. Der Unternehmer muss also grundsätzlich zunächst Gelegenheit erhalten, den Mangel selbst zu beseitigen.
Außerdem bleibt die Verjährung der Mängelrechte zu beachten. Wer zu lange wartet, kann seine Ansprüche verlieren. In besonderen Einzelfällen kann auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einer späten Geltendmachung entgegenstehen, etwa bei widersprüchlichem Verhalten oder sehr langem Zuwarten.
Besonders wichtig ist: Der Kostenvorschuss ist zweckgebunden. Er dient der tatsächlichen Beseitigung des Mangels. Der Auftraggeber erhält also keinen frei verwendbaren Geldbetrag. Wird der Vorschuss nicht für die Mängelbeseitigung eingesetzt, kann eine Rückzahlungspflicht entstehen.
Eine doppelte Kompensation ist ebenfalls ausgeschlossen. Der Auftraggeber kann nicht einerseits dauerhaft wirtschaftlich von der Minderung profitieren und andererseits zusätzlich ohne Anrechnung sämtliche Mängelbeseitigungskosten verlangen.
Praktische Konsequenz
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft Klarheit für eine in der Praxis häufige Situation.
Eine Minderung ist nicht zwingend das Ende der Mängelrechte. Wer zunächst die Vergütung mindert, kann später grundsätzlich noch die tatsächliche Mängelbeseitigung verfolgen und hierfür Kostenvorschuss verlangen.
Für Auftraggeber bedeutet das mehr Flexibilität. Für Unternehmer bedeutet es, dass eine Minderung nicht ohne Weiteres als abschließende Erledigung verstanden werden kann.
Entscheidend bleibt aber immer die sorgfältige Prüfung des Einzelfalls: Liegt ein Mangel vor? Wurde Nacherfüllung verlangt? Ist eine angemessene Frist abgelaufen? Sind die Ansprüche noch nicht verjährt? Und soll der Mangel tatsächlich beseitigt werden?
Gerade bei Bau- und Werkmängeln sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, welches Ziel im Vordergrund steht: ein finanzieller Ausgleich, die tatsächliche Mängelbeseitigung oder eine rechtlich zulässige Kombination beider Wege.