Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtlich möglich. Sie gehört zu den wichtigsten Kündigungsgründen im Wohnraummietrecht. Gleichzeitig ist sie für Mieterinnen und Mieter oft besonders belastend: Die Wohnung ist nicht nur ein Vertragsgegenstand, sondern Lebensmittelpunkt.
Das Mietrecht versucht deshalb, beide Seiten in einen Ausgleich zu bringen. Vermieterinnen und Vermieter dürfen Wohnraum für sich selbst oder nahe Angehörige zurückverlangen. Sie müssen aber nachvollziehbar erklären, warum der Wohnbedarf besteht. Mieterinnen und Mieter müssen eine pauschale, unklare oder widersprüchliche Eigenbedarfskündigung nicht ungeprüft akzeptieren.
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung als Wohnraum benötigt – entweder für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts.
Zum Kreis der Personen, für die Eigenbedarf grundsätzlich geltend gemacht werden kann, gehören insbesondere:
- der Vermieter selbst,
- Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern,
- Geschwister,
- Ehegatten und Lebenspartner,
- Personen, die zum Haushalt des Vermieters gehören, etwa Pflegepersonen oder andere Haushaltsangehörige.
Bei entfernteren Verwandten, Freunden oder Bekannten reicht die persönliche Nähe dagegen nicht ohne Weiteres aus. Hier muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden, ob der geltend gemachte Bedarf rechtlich überhaupt eine Eigenbedarfskündigung tragen kann.
Wichtig ist außerdem: Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass die Wohnung tatsächlich als Wohnung benötigt wird. Eine ausschließlich berufliche oder gewerbliche Nutzung fällt nicht ohne Weiteres unter den klassischen Eigenbedarf.
Eigenbedarf wird grundsätzlich weit verstanden
Die Rechtsprechung respektiert die Lebensplanung des Eigentümers grundsätzlich. Gerichte dürfen nicht einfach ihre eigenen Vorstellungen davon an die Stelle setzen, wie viel Wohnraum ein Vermieter oder seine Angehörigen benötigen.
Der Vermieter muss die Wohnung auch nicht zwingend als alleinigen Lebensmittelpunkt nutzen wollen. Auch eine Zweitwohnung oder eine nur zeitweise Nutzung kann im Einzelfall ausreichen, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist.
Das bedeutet aber nicht, dass jede Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Entscheidend bleibt: Der geltend gemachte Bedarf muss konkret bestehen und im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargestellt werden.
Die Kündigung muss konkret begründet werden
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben die wesentlichen Gründe nennen. Der Mieter soll anhand der Kündigung prüfen können, ob der behauptete Eigenbedarf plausibel ist und ob er sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen sollte.
Aus dem Kündigungsschreiben sollte deshalb erkennbar sein:
- Wer soll in die Wohnung einziehen?
- In welchem Verhältnis steht diese Person zum Vermieter?
- Warum besteht gerade für diese Person Wohnbedarf?
- Warum ist gerade diese Wohnung für diesen Bedarf geeignet?
- Gibt es besondere persönliche, familiäre, berufliche oder gesundheitliche Gründe?
Allgemeine Formulierungen reichen nicht aus. Wer nur auf „persönliche Gründe“, „Alter“, „Trennung“, „Wohnsituation“ oder eine „veränderte Lebenslage“ verweist, ohne den konkreten Wohnbedarf zu erklären, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung.
Die Entscheidung des LG Heilbronn vom 30.10.2025
Das Landgericht Heilbronn hat in einem Urteil vom 30.10.2025 – I 3 S 12/25 – nochmals betont, dass eine Eigenbedarfskündigung konkret begründet werden muss.
In dem Fall hatte der Vermieter unter anderem auf sein Alter, seine Trennungssituation und seine aktuelle Wohnsituation verwiesen. Das Gericht hielt dies nicht für ausreichend. Es fehlte eine nachvollziehbare Erklärung, warum gerade die gekündigte Wohnung benötigt wurde.
Die Entscheidung zeigt: Nicht das Schlagwort „Eigenbedarf“ trägt die Kündigung, sondern die konkrete Begründung.
Welche Angaben gehören in eine Eigenbedarfskündigung?
Eine sorgfältige Eigenbedarfskündigung sollte die tatsächlichen Umstände so beschreiben, dass der Bedarf nachvollziehbar wird.
1. Die konkrete Bedarfsperson
Die Person, die einziehen soll, muss eindeutig benannt oder jedenfalls klar identifizierbar sein. Es muss erkennbar sein, ob der Vermieter selbst, ein Familienangehöriger oder eine zum Haushalt gehörende Person einziehen soll.
Bei Eigenbedarf für Angehörige sollte außerdem deutlich werden, in welchem familiären Verhältnis diese Person zum Vermieter steht.
2. Der konkrete Wohnbedarf
Der Vermieter muss erklären, warum diese Person die Wohnung benötigt. Typische Gründe können sein:
- Trennung oder Scheidung,
- Familienzuwachs,
- altersgerechter Wohnbedarf,
- gesundheitliche Einschränkungen,
- Nähe zum Arbeitsplatz,
- Rückkehr aus dem Ausland,
- Unterstützung oder Pflege von Angehörigen,
- Wunsch nach einer Zweitwohnung aus nachvollziehbaren persönlichen Gründen.
Entscheidend ist aber immer die konkrete Darstellung. Ein bloßer Hinweis auf „Trennung“ oder „Gesundheit“ genügt nicht. Es muss deutlich werden, weshalb daraus gerade ein Bedarf an dieser Wohnung folgt.
3. Der Bezug zur konkreten Wohnung
Besonders wichtig ist der Bezug zur gekündigten Wohnung. Warum eignet sich gerade diese Wohnung? Warum soll nicht eine andere Wohnung genutzt werden?
Das kann sich etwa aus folgenden Umständen ergeben:
- Lage der Wohnung,
- Größe und Zuschnitt,
- Barrierearmut,
- Nähe zu Familie, Arbeitsplatz, Schule oder medizinischer Versorgung,
- bisherige Wohnsituation der Bedarfsperson,
- besondere persönliche Bindung an Ort oder Haus.
Je konkreter dieser Zusammenhang erläutert wird, desto eher ist die Kündigung nachvollziehbar.
Alternative Wohnungen: ein häufiger Streitpunkt
Ein wichtiger Prüfpunkt ist die Frage, ob dem Vermieter andere Wohnungen zur Verfügung stehen.
Steht eine andere Wohnung frei oder wird sie absehbar frei, kann dies rechtlich relevant sein. Dabei kommt es auf die Einzelheiten an: Ist die andere Wohnung vergleichbar? Befindet sie sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage? Soll sie weiterhin vermietet werden? Deckt sie möglicherweise sogar den geltend gemachten Eigenbedarf?
Für Mieterinnen und Mieter ist dies ein wichtiger Ansatzpunkt bei der Prüfung der Kündigung. Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet es: Vor Ausspruch der Kündigung sollte geklärt werden, ob Alternativen bestehen und wie damit umzugehen ist.
Was gilt, wenn der Eigenbedarf später wegfällt?
Eigenbedarf muss grundsätzlich im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestehen. Fällt der Eigenbedarf später weg, kann das rechtliche Folgen haben.
Besonders wichtig ist der Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Fällt der Eigenbedarf in dieser Zeit weg, darf der Vermieter sich in der Regel nicht mehr auf die Kündigung berufen. Er muss den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs informieren.
Anders kann es sein, wenn der Eigenbedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Dann bleibt die Kündigung nach überwiegender Auffassung grundsätzlich wirksam. Gerade diese zeitliche Abgrenzung ist in der Praxis aber sorgfältig zu prüfen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Besonders schwer wiegt der Fall des nur vorgetäuschten Eigenbedarfs.
Wenn der Vermieter Eigenbedarf behauptet, obwohl dieser tatsächlich nicht besteht, können Mieterinnen und Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. In Betracht kommen zum Beispiel Umzugskosten, Maklerkosten oder eine Mietdifferenz, wenn eine vergleichbare Ersatzwohnung nur zu einer höheren Miete gefunden werden konnte.
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann im Einzelfall auch strafrechtliche Fragen aufwerfen. Für die Praxis steht aber meist die zivilrechtliche Frage im Vordergrund: War der Eigenbedarf ernsthaft – oder wurde er nur vorgeschoben, um das Mietverhältnis zu beenden?
Vorhersehbarer und „gekaufter“ Eigenbedarf
Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist schon deshalb unwirksam, weil der Vermieter den Eigenbedarf hätte vorhersehen können.
Rechtlich problematisch kann es aber werden, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages fest entschlossen war oder ernsthaft in Betracht gezogen hat, die Wohnung bald selbst zu nutzen oder für Angehörige zu benötigen. Dann kann eine spätere Kündigung widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich sein.
Anders liegt es in der Regel, wenn jemand eine vermietete Wohnung kauft und von Anfang an selbst nutzen möchte. Ein solcher „gekaufter Eigenbedarf“ ist nicht schon deshalb unzulässig, weil die Wohnung vermietet erworben wurde. Allerdings müssen auch dann die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden.
Können Unternehmen Eigenbedarf geltend machen?
Eigenbedarf setzt eine Wohnnutzungsabsicht voraus. Juristische Personen, etwa eine GmbH, eine AG oder ein Verein, können deshalb grundsätzlich keinen Eigenbedarf im klassischen Sinne geltend machen.
Das bedeutet aber nicht, dass eine Kündigung durch ein Unternehmen immer ausgeschlossen ist. In Betracht kommen kann unter Umständen ein sonstiges berechtigtes Interesse, etwa wenn Wohnraum aus betrieblichen Gründen benötigt wird. Solche Fälle sind aber von der klassischen Eigenbedarfskündigung zu unterscheiden und müssen gesondert geprüft werden.
Der Härtefallwiderspruch: Auch eine wirksame Kündigung beendet nicht jede Prüfung
Selbst wenn eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, kann der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen. Das Gesetz sieht einen solchen Sozialwiderspruch vor, wenn die Beendigung für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Ein Härtefall kann insbesondere in Betracht kommen bei:
- hohem Alter,
- schwerer Krankheit,
- Schwangerschaft,
- besonderer Verwurzelung im Wohnumfeld,
- fehlendem angemessenem Ersatzwohnraum,
- drohender Obdachlosigkeit,
- erheblichen gesundheitlichen Risiken durch einen Umzug.
Der Widerspruch macht die Kündigung nicht automatisch unwirksam. Er kann aber dazu führen, dass das Mietverhältnis befristet oder in besonderen Ausnahmefällen länger fortgesetzt wird. Entscheidend ist eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den persönlichen Belangen des Mieters.
Wichtig ist außerdem: Der Widerspruch muss rechtzeitig und in der richtigen Form erklärt werden. Seit 2025 genügt hierfür die Textform. Eine E-Mail kann also grundsätzlich ausreichen. Dennoch sollte ein solcher Widerspruch sorgfältig formuliert und nachweisbar übermittelt werden.
Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz
Kommt es zu einem Räumungsprozess und gewinnt der Vermieter, kann das Gericht dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Räumungsfrist gewähren. Das Mietverhältnis ist dann zwar beendet, der Mieter erhält aber noch Zeit, die Wohnung zu räumen und Ersatzwohnraum zu finden.
In besonderen Situationen kann auch nach einem Räumungsurteil noch vorläufiger Schutz gegen die Zwangsräumung in Betracht kommen.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss vom 08.04.2025 – VIII ZR 17/25 – deutlich gemacht, dass der vollstreckungsbedingte Verlust der Wohnung ein schwerwiegender, unter Umständen nicht rückgängig zu machender Nachteil sein kann. Das gilt insbesondere, wenn Mieterinnen und Mieter sich auf alters- oder gesundheitsbedingte Härtegründe berufen und noch ein Rechtsmittelverfahren läuft.
Das bedeutet aber nicht, dass eine Räumung immer gestoppt wird. Die Gerichte wägen die Interessen beider Seiten ab. Auch die Interessen des Vermieters und der Bedarfsperson können erhebliches Gewicht haben.
Für Mieterinnen und Mieter ist außerdem wichtig: Wer sich später auf Vollstreckungsschutz berufen möchte, muss die entsprechenden Anträge rechtzeitig stellen. Insbesondere im Berufungsverfahren sollte geprüft werden, ob ein Vollstreckungsschutzantrag erforderlich ist.
Was Mieterinnen und Mieter tun sollten
Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte sie sorgfältig prüfen lassen. Besonders aufmerksam sollte man sein, wenn
- die Begründung sehr kurz oder allgemein gehalten ist,
- die Bedarfsperson nicht klar benannt wird,
- nicht erklärt wird, warum gerade diese Wohnung benötigt wird,
- andere Wohnungen des Vermieters bekannt sind,
- der Eigenbedarf nicht plausibel erscheint,
- der Vermieter widersprüchliche Angaben macht,
- besondere persönliche Härtegründe vorliegen.
Mieterinnen und Mieter sollten außerdem frühzeitig prüfen lassen, ob neben Einwendungen gegen die Kündigung auch ein Härtefallwiderspruch, eine Räumungsfrist oder später Vollstreckungsschutz in Betracht kommt. Das ist besonders wichtig bei hohem Alter, Krankheit, langer Wohndauer oder drohendem Verlust des bisherigen sozialen Umfelds.
Eine Eigenbedarfskündigung sollte nicht vorschnell akzeptiert werden. Oft entscheidet die genaue Formulierung im Kündigungsschreiben darüber, ob die Kündigung Bestand hat.
Was Vermieterinnen und Vermieter beachten sollten
Vermieterinnen und Vermieter sollten eine Eigenbedarfskündigung nicht mit Standardformulierungen aussprechen. Eine rechtlich belastbare Kündigung muss sorgfältig vorbereitet werden.
Wichtig sind insbesondere:
- Prüfung, ob das Mietverhältnis ordentlich kündbar ist,
- schriftliche Kündigung,
- klare Benennung der Bedarfsperson,
- nachvollziehbare Darstellung des Wohnbedarfs,
- konkreter Bezug zur gekündigten Wohnung,
- Prüfung freier oder frei werdender Alternativwohnungen,
- Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist,
- Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs.
Vermieterinnen und Vermieter sollten außerdem berücksichtigen, dass eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht zwingend zu einer sofortigen Räumung führt. Härtefallwiderspruch, Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz können das Verfahren erheblich verlängern. Gerade bei älteren oder gesundheitlich beeinträchtigten Mieterinnen und Mietern sollte dieses Risiko frühzeitig in die Planung einbezogen werden.
Eine gute Begründung ist nicht nur eine Formalie. Sie ist die Grundlage dafür, dass die Kündigung später im Streitfall Bestand haben kann.
Fazit
Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich zulässig, aber sie müssen konkret, nachvollziehbar und plausibel begründet werden.
Die Rechtsprechung respektiert den Wohnwunsch des Vermieters. Sie verlangt aber, dass dieser Wunsch im Kündigungsschreiben so erläutert wird, dass Mieterinnen und Mieter ihn prüfen können.
Für Mieterinnen und Mieter lohnt sich eine genaue Prüfung insbesondere dann, wenn die Begründung pauschal bleibt, Alternativwohnungen vorhanden sind oder besondere Härtegründe bestehen. Für Vermieterinnen und Vermieter ist eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend, damit eine berechtigte Eigenbedarfskündigung nicht an vermeidbaren Fehlern scheitert.
Wer eine Eigenbedarfskündigung erhalten hat oder eine solche Kündigung vorbereiten möchte, sollte frühzeitig rechtlichen Rat einholen.