Wer ein Haus bauen lässt, eine Wohnung saniert oder eine größere Handwerkerleistung beauftragt, erwartet am Ende vor allem eines: eine mangelfreie Leistung. In der Praxis zeigt sich aber häufig erst später, dass Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Dann geht es schnell um erhebliche Kosten.
Besonders ärgerlich ist eine typische Reaktion des Unternehmers: Die Mängelbeseitigung führe dazu, dass der Auftraggeber nun etwas „Neues“ bekomme. Deshalb müsse er sich an den Kosten beteiligen. Juristisch wird dies häufig als Abzug „neu für alt“ bezeichnet.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine wichtige Klarstellung getroffen: Bei der Beseitigung eines Mangels im Werkvertragsrecht kommt ein solcher Abzug grundsätzlich nicht in Betracht. Das gilt auch dann, wenn sich der Mangel erst später auswirkt und der Auftraggeber das Werk zuvor über längere Zeit nutzen konnte.
Worum ging es in der Entscheidung?
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Fall aus dem Baubereich zugrunde. Ein Landwirt hatte ein Unternehmen mit der Herstellung eines Fahrsilos beauftragt. Das Werk wurde fertiggestellt, abgenommen und bezahlt. Später zeigten sich jedoch Mängel, insbesondere Risse und Unebenheiten der Betonoberfläche.
Der Auftraggeber verlangte einen Vorschuss für die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung. Das Berufungsgericht hatte diesen Anspruch gekürzt. Die Begründung: Das Fahrsilo sei über mehrere Jahre nutzbar gewesen. Wenn es nun saniert werde, verlängere sich faktisch die Nutzungsdauer. Dies stelle einen Vorteil dar, den sich der Auftraggeber anrechnen lassen müsse.
Der Bundesgerichtshof hat diese Kürzung nicht bestätigt. Der Auftraggeber musste sich keinen Abzug „neu für alt“ entgegenhalten lassen.
Warum gibt es grundsätzlich keinen Abzug „neu für alt“?
Der Grundgedanke ist einfach: Der Auftraggeber hat von Anfang an eine mangelfreie Leistung bestellt und bezahlt. Wenn der Unternehmer später einen Mangel beseitigt, erhält der Auftraggeber dadurch nicht etwas Zusätzliches. Er erhält erst das, was ihm von Anfang an vertraglich zustand.
Die Mängelbeseitigung ist deshalb keine freiwillige Verbesserung und keine Sonderleistung. Sie ist die nachträgliche Erfüllung der ursprünglichen Pflicht des Unternehmers.
Gerade im Bau- und Werkvertragsrecht ist dieser Gedanke wichtig. Mängel zeigen sich häufig nicht sofort. Risse, Feuchtigkeit, Undichtigkeiten, mangelhafte Abdichtungen, fehlerhafte Bodenarbeiten oder unzureichende Sanierungen werden oft erst nach Monaten oder Jahren sichtbar. Würde man in solchen Fällen regelmäßig einen Abzug vornehmen, hätte dies eine problematische Folge: Der Auftraggeber hätte den vollen Preis gezahlt, müsste sich aber an den Kosten beteiligen, damit der vertraglich geschuldete Zustand überhaupt hergestellt wird.
Das wäre mit dem Zweck des Mängelrechts kaum vereinbar.
Was bedeutet das praktisch?
Für Auftraggeber, Bauherren, Wohnungseigentümer und private Kunden von Handwerksbetrieben ist die Entscheidung bedeutsam.
Wenn eine Werkleistung mangelhaft ist, kann der Unternehmer nicht ohne Weiteres sagen: „Sie haben das Werk ja schon genutzt, deshalb zahlen Sie einen Teil der Mängelbeseitigung selbst.“ Entscheidend ist vielmehr, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt und welche Kosten erforderlich sind, um den geschuldeten Zustand herzustellen.
Typische Fälle können sein:
- mangelhafte Abdichtungsarbeiten,
- Risse in Estrich, Fliesen oder Beton,
- fehlerhafte Dach-, Fassaden- oder Fensterarbeiten,
- unzureichende Bad- oder Wohnungssanierungen,
- mangelhafte Bodenverlegung,
- fehlerhafte Elektro- oder Installationsarbeiten,
- Feuchtigkeitsschäden nach nicht fachgerechter Ausführung.
In solchen Fällen sollte sorgfältig geprüft werden, welche Ansprüche bestehen. Je nach Lage des Falles kommen Nacherfüllung, Selbstvornahme, Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten, Schadensersatz, Minderung oder Rücktritt in Betracht.
Heißt das, dass Auftraggeber immer alles ersetzt bekommen?
Nein. Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jeder geltend gemachte Betrag automatisch zu zahlen ist. Der Auftraggeber muss weiterhin darlegen können, dass ein Mangel vorliegt und dass die verlangten Kosten zur Mängelbeseitigung erforderlich sind.
Außerdem bleiben wichtige Einschränkungen bestehen.
Eine besonders wichtige Fallgruppe sind die sogenannten Sowieso-Kosten. Gemeint sind Kosten, die auch bei ordnungsgemäßer Herstellung von Anfang an angefallen wären. Wenn also eine mangelfreie Ausführung von Beginn an eine höherwertige und teurere Lösung erfordert hätte, kann der Auftraggeber diese Mehrkosten nicht ohne Weiteres vollständig auf den Unternehmer verlagern.
Ein einfaches Beispiel: Haben die Parteien eine bestimmte Ausführung vereinbart, die sich später als technisch nicht ausreichend erweist, und wäre eine mangelfreie Ausführung von Anfang an nur mit einer teureren Lösung möglich gewesen, können diese Mehrkosten als Sowieso-Kosten zu berücksichtigen sein.
Anders ist es aber, wenn der Unternehmer schlicht mangelhaft gearbeitet hat und die Mängelbeseitigung nur dazu dient, den vertraglich geschuldeten Zustand herzustellen. Dann spricht viel dagegen, den Auftraggeber mit dem Argument „neu für alt“ an den Kosten zu beteiligen.
Was sollten Betroffene bei Baumängeln oder Handwerkerpfusch tun?
Wer Mängel feststellt, sollte nicht vorschnell handeln. Gerade bei Bau- und Handwerkerleistungen kommt es sehr auf die richtige Reihenfolge an.
Wichtig ist insbesondere:
- Mängel möglichst genau dokumentieren,
- Fotos, Videos, Rechnungen, Angebote und Schriftverkehr sichern,
- den Unternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern,
- eine angemessene Frist setzen,
- keine vorschnelle Ersatzvornahme ohne rechtliche Prüfung veranlassen,
- bei größeren Schäden eine sachverständige Einschätzung erwägen,
- Verjährungsfristen im Blick behalten.
Besonders riskant ist es, Mängel sofort durch ein anderes Unternehmen beseitigen zu lassen, ohne dem ursprünglichen Unternehmer Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Dadurch können Ansprüche gefährdet werden.
Umgekehrt sollten sich Auftraggeber nicht vorschnell mit pauschalen Kürzungen zufriedengeben. Wenn der Unternehmer einen Abzug „neu für alt“ geltend macht, sollte genau geprüft werden, ob dieser Einwand rechtlich überhaupt trägt.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stärkt Auftraggeberrechte im Werkvertragsrecht. Wer eine mangelhafte Bau- oder Handwerkerleistung erhalten hat, muss sich bei der Mängelbeseitigung grundsätzlich nicht deshalb an den Kosten beteiligen, weil das Werk danach wieder in einem ordnungsgemäßen Zustand ist.
Der entscheidende Punkt lautet: Der Auftraggeber bekommt durch die Mängelbeseitigung nicht mehr als vereinbart. Er bekommt erst das, was er von Anfang an bestellt und bezahlt hat.
Wer mit Baumängeln, Handwerkerpfusch oder einer verweigerten Nachbesserung konfrontiert ist, sollte deshalb frühzeitig prüfen lassen, welche Ansprüche bestehen und wie sie rechtssicher geltend gemacht werden können.